Besteht eine Pflicht zur verbrauchsabhängigen
Abrechnung?
Bei Gebäuden mit zwei oder mehr Wohnungen hat der
Eigentümer die Pflicht, die Kosten verbrauchsabhängig mit seinen Mietern
abzurechnen.
Wo ist die verbrauchsabhängige Abrechnung
geregelt?
Die "Verordnung über die verbrauchsabhängige Heiz-
und Warmwasserkostenabrechnung" wurde 1981 eingeführt und war eine Folge des
Energieeinsparungsgesetzes und den Energiekrisen aus den 1970er Jahren. Sie
wurde 1984, 1989 und 2008 novelliert und stellt die rechtliche Grundlage und das
Regelwerk zur Durchführung der jährlichen Wärmekostenabrechnung dar. In der
Heizkostenverordnung ist geregelt, dass in zentral beheizten Mehrfamilienhäusern
eine Abrechnung nach Verbrauch zu erfolgen hat und wie abzurechnen
ist.
Welchen Zweck hat die Abrechnung nach
Verbrauch?
Die verbrauchsabhängige Abrechnung trägt ganz
erheblich zum bewussten Energie- und Wasserverbrauch und damit zum Klimaschutz
bei. Untersuchungen zeigen, dass alleine durch das Vorhandensein von Messgeräten
Einsparungen bis zu 25% möglich sind. Nur wenn der Verbrauch gemessen wird,
gehen wir sparsam mit den Ressourcen um. Pauschale Verteilungen fördern dagegen
Verschwendung. Die verbrauchsabhängige Abrechnung ist eine der günstigsten
Möglichkeiten der Energie- und Kostenersparnis und in der Heizkostenverordnung
verbindlich vorgeschrieben.
Ist eine Kaltwasserabrechnung
vorgeschrieben?
Zur Messung des Kaltwasserverbrauchs besteht
für Bestandsgebäude nicht in allen Bundesländern eine gesetzliche Verpflichtung.
In Neubauten schreiben die Länderbauordnungen jedoch im Regelfall seit Mitte der
90er-Jahre die Abrechnung von Kaltwasserkosten nach Verbrauch vor. Dennoch ist
es heute auch in der überwiegenden Zahl der vor den 90er-Jahren erbauten Gebäude
zweckmäßig den Kaltwasserverbrauch zu messen. Das ist eine sinnvolle Maßnahme
zur Verbrauchssenkung bei stetig steigenden Wasserkosten.
Wie lang ist ein
Abrechnungszeitraum?
Der Abrechnungszeitraum beträgt in der
Regel zwölf Monate. Ob er im Sommer oder im Winter beginnt und endet, wird vom
Gebäudeeigentümer festgelegt. Das Mietrecht verlangt einen höchstens
12-monatigen Abrechnungszeitraum. (Landgericht Leipzig, 17.06.2004, Az. 12 S
1657/04 - Landgericht Düsseldorf, 18.03.1997, Az. 25 S 554/96 und Amtsgericht
Waiblingen, 27.03.1987, Az. 9 C 2528/86)
Kann der Ablese- und der Abrechnungszeitraum
abweichen?
Der Abrechnungszeitraum kann bis zu wenigen Wochen
vom eigentlichen Ablesezeitraum der Messgeräte abweichen. (Oberlandesgericht
Schleswig, 04.10.1990, 4 RE-Miet/1/88) Bei elektronischen Geräten, die den
Stichtag speichern, wird der Verbrauchswert zum festgelegten Stichtag
festgehalten.
Können die Heizkosten gleich nach der Ablesung
genannt werden?
Bei Heizkostenverteilern ist es technisch
bedingt nicht möglich, schon während der Ablesung zu sagen, welche Heizkosten
entstanden sind. Der Preis einer Verbrauchseinheit ist nicht jedes Jahr gleich,
sondern von Energiepreisen und Witterungsbedingungen abhängig. Zudem kann
besonders bei Heizkostenverteilern nach dem Verdunstungsprinzip die Gesamtanzahl
der Verbrauchseinheiten von Jahr zu Jahr schwanken. Erst nach der
Auswertung aller Ableseergebnisse eines Gebäudes steht der Kostenanteiler einer
Wohnung fest.
Kann schon bei der Ablesung gesagt werden, welche
Kosten zu bezahlen sind?
Zum Zeitpunkt der Ablesung können bei
keinem Gerätetyp schon Angaben über die Höhe der zu erwartenden Kosten gemacht
werden. Für die Heiz- und Wasserkostenabrechnung sind weitere technische Daten,
die zu verteilenden Energie- und Wasserkosten, sowie die Auswertung der
Ablesungen aller Nutzer notwendig. Ableser können deshalb über die Höhe der
Abrechnung keine Auskunft geben.
Warum bekommt man nach einer Zwischenablesung keine
Abrechnung?
Eine Heizkostenabrechnung ist mit einer
Zwischenablesung nicht sofort möglich. Dazu werden die gesamten
Brennstoff-/Energie- und Nebenkosten sowie de gesamten Verbrauchseinheiten des
Gebäudes benötigt. Die Abrechnung eines ausgezogenen Mieters kann deshalb erst
mit der nächsten turnunsmäßigen Gesamtabrechnung für das ganze Gebäude erstellt
werden. (Amtsgericht Bückeburg, 12.03.1992, Az. 43 C 488/91). Der Hausbesitzer
ist allerdings dazu berechtigt, von dem ausziehenden Mieter eine angemessene
Vorauszahlung zu verlangen.
Können die Stromkosten für den Betrieb
der Heizungsanlage (Betriebsstrom) auch ohne separaten Stromzähler umgelegt
werden?
Da in vielen Fällen die installation eines separaten
Stromzählers zur Erfassung des Stromverbrauchs für den Betrieb der
Heizungsanlage aus wirtschaftlichen Gründen nicht sinnvoll ist kann auf eine
Pauschalberechnung zurückgegriffen werden. Die pauschalen Betriebsstromkosten
sollten 5-8% der Brennstoffkosten nicht übersteigen. (Amtsgericht Hamburg,
26.02.1988, Az. 44 C 1275/87)
Können die Mietkosten für Rauchwarnmelder
umgelegt werden?
Ob die Miete von Rauchwarnmeldern auf die
Mieter umlagefähig ist, ist nicht abschließend geregelt.
Das Landgericht
Magdeburg hat am 27.09.2011 entschieden (AZ 1 S 171/11), dass die Kosten der
Anmietung und Wartung von Rauchwarnmeldern zu umlagefähigen Kosten nach § 2 Nr.
17 BetrkV gehören.
Dem gegenüber steht ein Urteil des Landgerichts Hagen vom
04.03.2016 (Az. 1 S 198/15), wonach die Kosten für die Anmietung von
Rauchwarnmeldern keine umlegbaren Betriebskosten sind, weil diese Kosten an die
Stelle von Anschaffungskosten treten. Anschaffungskosten, beispielsweise der
Kaufpreis, sind einmalige Kosten und keine regelmäßig anfallenden
Kosten.